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    樓市發生逆轉向買方市場傾斜 降溫態勢還會持續

     時間:2014-06-14 09:47:58編輯:李樂樊來源:鄂東網

      在經過了4月的推盤高峰后,5月北京樓市成交繼續以歷史最低位開局,盡管越來越多房企跑量清盤、供應大增,但仍難以對買方日益濃重的觀望情緒產生有效刺激。在自住型商品房沖擊市場、信貸持續緊縮等多方因素的強力沖擊下,無論從供需、價格還是未來預期,北京樓市正在發生逆轉,市場的天平正在從賣方市場向買方市場傾斜。

      供需逆轉

      從搶房到挑房

      供需比一直被視為衡量市場價格漲跌的一個有力指標,進入4月之后,供應大增、庫存量屢次觸及最高點,但成交量卻持續顯著下滑,分析人士認為,購房者觀望情緒增多,大部分項目的供需結構已經悄然生變,從“搶房”到“挑房”,折射了目前樓市格局的轉變。

      【案例】

      在李玉(化名)的印象里,售樓處已經很久沒有這么冷清過了。

      李玉是北京南城某在售樓盤的銷售員,她告訴記者,從去年下半年以來,自己所在的樓盤每次新推出房源,開盤當日幾乎都會獲得“日光”的銷售成績,至少也有9成的認購,就連平時時間,也會有不少客戶前來咨詢。不過,上周末剛剛開盤的那批房源,卻是難得的冷清。

      “這次計劃推出近200套房源,但來到現場的客戶一共還不到150人,當天實際成交的比例就更少了”。李玉如是說。在李玉看來,進入4月之后,北京房地產市場新增供應明顯增大,類似房源之間的競爭也隨之更為激烈,再加上從去年底就開始的自住型商品房對客源的分流,讓這次開盤的房源蓄客量大為減少。而其他競爭對手為促進成交不惜以低價開盤的舉措,也讓客戶可選擇的范圍越來越大。對于價格,李玉表示目前還沒有接到相關的調價指示,“可能還要再等等,觀望一段時間吧”。

      據記者了解,剛剛過去的4月,雖然新增供應量明顯攀升,開發商也頻繁以低價開盤,但市場上再難見昔日的“日光”現象。

      二手房市場也同樣遭受冷遇,對于大部分房屋中介來說,買家參與度的降低,直接影響了二手房的成交情況。“我上個月就成交一套小開間,總價就不高,分到我手里就更少了。”通州某房屋中介經紀人小張告訴記者,現在掛牌的房源越來越多,但看房的人卻很少,真正出手的就更少了。“過去1套房子經常有3撥買房人搶著跟業主簽合同,但現在這種情況再也看不到了。

      【數據分析】

      中原地產研究部統計數據顯示:截至5月3日,在4月入市的31個期房項目合計提供住宅套數為9341套,但累計被預定核驗購房資格的數量僅2614套,占比28%。31個項目中,當月銷售超過5成的項目僅7個。而5月預期入市的項目將達到40個,合計供應住宅套數將超過萬套。

      亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為,4月剛需項目放量井噴,在自住型商品房供量激增、對普通商品房項目形成的銷售競爭壓力與持續下行的樓市預期中,市場供過于求的形勢將無力扭轉,5月商品住宅庫存量還將繼續保持上升勢頭。

      中原地產首席分析師張大偉分析認為,從春節過后這一輪新建住宅剛需項目的定價來看,當前房企與客群之間的博弈已經出現了微妙的變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下,供需雙方的市場預判已經出現轉向,購房者觀望情緒增多,而房企“讓利跑量”心理漸占上風,供需格局已經悄然生變。

      而大部分項目的供需結構已經出現了變化,張大偉告訴記者,去年,北京單價在2萬元/平方米左右的剛需項目供需比基本是1:4,但目前看已經逐漸降低到1:2,如果市場一旦出現恐慌性觀望,很可能需求會再次銳減,從目前市場情況看,5月也很難升溫。

      價格逆轉

      從跳漲到跳水

      在需求觀望、成交量萎縮的影響下,北京的房價滯漲。新房市場從之前的平價跑量逐漸步入實質性降價,“以價換量”再度成為房企爭搶需求的“殺手锏”。二手房市場更為敏感,從之前的“跳漲”步入“跳水”的車道,降價幾十萬甚至百萬的房源開始出現,且降價的趨勢逐漸蔓延。五一小長假期間,北京僅成交200套房源,同比下調了八成,成交持續低迷。

      【案例】

      一直準備換房的王怡(化名)最終決定出手。她看中的是位于豐臺區的某改善型高端項目,“主要是覺得價格可以了,一直想換房,終于等到了比較合適的價位”。上周,王怡看中的這個樓盤剛剛拿到新一期房源的預售許可證,擬售均價在3萬元/平方米左右,這一價格要比上一期下降了大約5000元/平方米,“雖然戶型和位置與上一期相比有些差異,但影響并不大,主要看的還是價格”。除此之外,這一樓盤主打生態宜居,周邊的交通也相對比較便利,綜合權衡之后,王怡定下了一套200多平方米的三居室戶型。而作為剛需客群的代表,小李對自己剛剛買下的房源也非常滿意。“本來是按照每平方米接近3萬元以上準備的首付,不過開盤均價才兩萬元多一點,遠遠低于我的預期,我算了一下,現在三居室的總價和之前兩居室的價格相差無幾,所以本來想買兩居室的,現在直接換成一套三居室。”對市場極為敏感的二手房“跳水”更明顯,不僅大戶型降價出售,甚至價值100萬左右的剛需戶型價格也出現松動。記者近日在多個區域的調查中發現,降價幾十萬甚至超過百萬元的房源雖然不多,但確實存在。一位經紀人告訴記者,他們門店里總價降價最多的一套房源達到了40萬元,“大戶型的總價相對較高,議價空間較大,一般總價在五六百萬的房源有的能降三四十萬。”不僅如此,記者在六環附近采訪的剛需戶型也出現了降價的現象,近臨河里地鐵站某門店的經紀人小張表示,“我們這上個月有業主最高讓了8萬塊錢,雖然和三環動輒百萬的降幅不能同日而語,但我們這房子的總價低,對于一個100多萬的房子來說,8萬已經不少了。”

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